TAXATIEREGLEMENT
INHOUD
HOOFDSTUK ITaak van de Bonds-taxatiecommissie.
Taak van de verenigings- taxatiecommissie.
Bepaling van de taxatieprijs van de opstallen op een vast complex.
Bepaling van de taxatieprijs van opstallen op tijdelijke complexen.
REGELING VAN OVERDRACHT EN TAXATIE OP VOLKSTUINCOMPLEXEN VAN DE HAAGSE BOND VAN AMATEURTUINDERSVERENIGINGEN.
De opstallen op een volkstuin, zoals tuinhuisjes, kweekkasjes, windschermen e.d. worden in dit reglement beschouwd als roerende goederen.
Waarin deze regeling wordt gesproken van Amateurtuindersverenigingen, worden bedoeld: uitsluitend verenigingen, die zijn aangesloten bij de Haagse Bond van Amateurtuindersverenigingen. Deze verenigingen beheren elk een volkstuinencomplex en verhuren de daarop voorkomende tuinen aan hun leden.
Het bestuur van een in artikel 2 bedoelde vereniging dient uit de leden van de vereniging een taxatiecommissie te benoemen, bestaande uit drie of vijf leden, waarvan ten hoogste één persoon zitting in het bestuur van de vereniging mag hebben. De leden van deze commissie behoren zoveel mogelijk deskundig te zijn op bouwkundig terrein en op het gebied van de bouwprijzen (materiaal en arbeidsloon).
Het bestuur van de Haagse Bond van Amateurtuinders-verenigingen benoemt uit de leden van de bij de Bond aangesloten verenigingen een Bonds-taxatiecommissie, bestaande uit drie leden, die geen zitting mogen hebben in het bestuur van de Haagse Bond. Zij dienen lid te zijn van één der bij de Bond aangesloten verenigingen, met dien verstande, dat niet meer dan één lid afkomstig mag zijn uit één zo'n vereniging.
De leden van deze commissie behoren deskundig te zijn op bouwkundig terrein en op het gebied van de bouwprijzen (materiaal en arbeidsloon).
Taak van de Bonds-taxatiecommissie.
De Bonds-taxatiecommissie zal de taxatiecommissies van de verschillende verenigingen met raad en daad bijstaan.
De Bonds-taxatiecommissie brengt zo vaak als daartoe aanleiding is, doch tenminste eenmaal per jaar, in
een ledenvergadering van de Haagse Bond verslag uit van haar werkzaamheden.
Ter bepaling van de in artikel 5 bedoelde eenheidsprijzen zal de Bonds-taxatiecommissie eens per jaar voor de meest voorkomende huisjes per complex een advies uitbrengen. Zij kan zich daarbij laten voorlichten door enkele te goeder naam en faam bekend staande bouwondernemingen of leveranciers.
Aan de hand van deze bouwprijzen wordt een prijs per vierkante meter vloeroppervlak berekent voor elk de uitvoeringen.
Afzonderlijk dient een prijs te worden vastgesteld voor de toegepaste fundering.
Voor een amateur-kasje dient op soortgelijke wijze als bij een huisje de.prijs per vierkante meter te worden bepaald, voor een viertal uitvoeringen, t.w hardhout, ijzer, aluminium ofwel de koopprijs van een vergelijkbare kas allen uiteraard met glas. 0ok hierbij dient de fundering apart te worden begroot.
De eenheidsprijzen worden telkens voor een jaar vastgesteld, tenzij plotselinge sterke prijsfluctuaties tussentijds wijziging wenselijk maakt, zulks ter beoordeling van de Bonds-taxatiecommissie. De prijzen worden ter kennis gebracht van de taxatiecommissies van de verschillende verenigingen, zodat deze op basis daarvan taxaties kunnen uitvoeren.
Taak van de verenigings- taxatiecommissie.
Bij de overdracht van de opstallen op een volkstuin kan de taxatiecommissie van de desbetreffende vereniging met inachtneming van de hierna te geven richtlijnen de overdrachtsprijs van die opstallen taxeren en die aan het bestuur van de vereniging meedelen.
De taxatiecommissie stelt een cartotheek samen van alle op het complex van de vereniging aanwezige opstallen. Per tuin wordt en kaart gemaakt, waarop vermeld staat:
Tenminste één keer per jaar worden alle opstallen op het complex beoordeeld op de staat van onderhoud.
De bevindingen daarvan worden telkens op de kaart van de betreffende tuin vermeld.
De taxatiecommissie brengt eens per jaar op een algemene ledenvergadering van de vereniging verslag uit van haar werkzaamheden.
Als een lid van een volkstuinvereniging zijn tuin wil verlaten en de daarop aanwezige opstallen wenst te verkopen, geeft hij daarvan schriftelijk kennis aan het bestuur van de vereniging.
Het bestuur geeft, zodra een in artikel 11 bedoelde mededeling te zijner kennis komt, de taxatiecommissie opdracht de betreffende opstallen te taxeren. De taxatiecommissie stelt met inachtneming van de hierna te noemen richtlijnen een taxatieprijs vast en deelt deze prijs aan het verenigingsbestuur mee.
Het bestuur komt aan de hand van de taxatieprijs met het betrokken lid tot overeenstemming over de verkoopprijs. De waardebepaling van de opstallen en gewassen is bindend.
Het bestuur van de vereniging zoekt vervolgens een kandidaat-koper voor de aangeboden opstallen, waarbij als vaste prijs de volgens artikel 13 vastgestelde taxatieprijs geldt. Kandidaat-kopers worden eerst onder de leden van de eigen vereniging gezocht. Meldt geen daarvan zich binnen twee weken als zodanig aan, dan wordt er gezocht onder de kandidaat-leden van de vereniging. Is daaruit binnen redelijke tijd nog geen kandidaat-koper tevoorschijn gekomen, dan wordt er gezocht onder degenen, die zich als gegadigde voor een tuin bij de Haagse Bond hebben aangemeld.
Zodra een kandidaat-koper gevonden is, koopt de vereniging de opstallen van het lid, dat zijn tuin verlaat.
Direct na de in artikel 15 omschreven koop, verkoopt de vereniging de opstallen aan de gevonden kandidaat-koper.
Deze betaalt de koopprijs aan de penningmeester van de vereniging en tevens het entreegeld waarvan de grootte wordt vastgesteld in de jaarlijkse begroting van de vereniging. Als de kandidaat-koper een lid van de eigen vereniging is, betaalt hij geen entreegeld. De penningmeester verstrekt de kandidaat-koper, nadat deze het verschuldigde bedrag heeft voldaan, een getekende koopovereenkomst, die als eigendomsbewijs dienst doet. Het bestuur geeft voor de betaling door de koper aan de hand van de taxatierapporten schriftelijk kennis van de gebreken van de opstallen en eventuele opdrachten tot herstel.
Als het lid, dat zijn opstallen wil verkopen, met het bestuur van de vereniging geen overeenstemming kan bereiken over de verkoopprijs, kan hij, na storting van een bedrag dat is vastgesteld door de Haagse Bond, op de girorekening van de Haagse Bond, een beroep doen op de Bonds-taxatiecommissie. De taxatiecommissie van de vereniging stelt in zo'n geval de cartotheekkaart of de taxatieformulieren van de onderhavige opstallen ter hand aan de Bonds-taxatiecommissie, die dan een nieuwe taxatie uitvoert. Deze taxatie is bindend voor beide partijen. Wanneer de klager in het gelijk wordt gesteld, zal de helft van het bedrag worden gerestitueerd.
In de gevallen dat:
dient het vertrekkende lid, tenzij hij alsnog op de oude voet verder wil tuinieren, zijn tuin, zonder schade aan de grond toe te brengen, binnen één maand geheel ontruimd te hebben.
Bepaling van de taxatieprijs van de opstallen op een vast complex.
Als basis voor de taxatieprijs van een tuinhuisje dient de volgens artikel 6 vastgestelde prijs per vierkante meter vloeroppervlak voor de bouwaard van het betreffende huisje. De basisprijs is het aantal vierkante meters vloeroppervlak maal de vierkante meterprijs. Op de basisprijs worden enkele correcties toegepast, zoals in de volgende artikelen omschreven wordt.
Voor elk vol jaar, dal een huisje oud is, wordt de basisprijs (exclusief fundering) verminderd met 5% of 3%, al naar gelang de uitvoering in hout of steen is geschied. Hierbij dient rekening te worden gehouden met gehele of gedeeltelijke renovaties. De restwaarde na totale afschrijving wordt door de taxatiecommissie naar beste weten bepaald.
Vervolgens wordt er gelet op de constructie van het huisje. Is deze vakkundig uitgevoerd, dan kan deze op 100% worden gesteld. Bij constructiefouten of gebreken wordt dit percentage verminderd, overeenkomstig de ernst van de geconstateerde fouten of gebreken in de constructie.
0ok wordt er gelet op de staat van onderhoud van:
Voor elk der genoemde drie onderdelen wordt een percentage toegekend, waarbij optimaal onderhoud
telt voor 100%. Van de drie getaxeerde percentages wordt het rekenkundig gemiddelde genomen.
De in artikel 21 en 22 gevonden percentages worden met elkaar vermenigvuldigd. Is de uitkomst van de vermenigvuldiging 25% of minder dan kan het huisje geacht worden dermate bouwvallig te zijn, dat het niet voor verkoop geschikt is en dient het door of op kosten van de eigenaar te worden verwijderd. Is de uitkomst hoger dan 25%, dan wordt deze toegepast op de volgens artikel 20 gereduceerde basisprijs.
Hierbij wordt opgeteld de prijs voor de fundering, als deze bestaat uit een betonplaat, wordt de prijs hiervan vastgesteld door het aantal vierkante meters te vermenigvuldigen met de volgens artikel 6 vastgestelde eenheidsprijs voor de fundering.
Afschrijving blijft bij de fundering achterwege. Als de fundering niet uit een betonnen grondplaat bestaat, stelt de taxatiecommissie naar beste weten zelf de prijs ervoor vast. Als het huisje op grond van artikel 23 wegens bouwvalligheid moet worden afgebroken, telt slechts de prijs van de fundering.
De aldus gevonden taxatieprijs van het huisje met fundering mag evenwel niet meer bedragen dan 1,5 maal het vloeroppervlak maal de prijs per vierkante meter daarvan.
Bouwkundige voorzieningen binnen het huisje (binnenbetimmering, tegelwerk, verfraaiingen, plafond) dienen naar redelijkheid te worden getaxeerd, de totaalprijs van deze zaken mag echter niet meer bedragen dan 1/8 van het volgens artikel 25 voor het betreffende huisje geldende maximum.
Sanitaire voorzieningen (waterleiding, toilet, aanrecht, afvoer) en andere voorzieningen behorend tot het huisje, dienen eveneens naar redelijkheid te worden getaxeerd. Ook hiervan is de totaalprijs gemaximeerd tot 1/8 van het volgens artikel 25 voor het betreffende huisje geldende maximum. Hierin zijn geen terreinleidingen e.d. begrepen.
Een eventueel aanwezig amateur-kasje wordt op de volgende wijze getaxeerd. Basisprijs is het product van het aantal vierkante meters grondoppervlak en de volgens artikel 6 voor betreffende materiaalsoort geldende vierkante meterprijs of vergelijkbare catalogusprijs. Hierop vindt een afschrijving plaats van 5% per jaar ouderdom. De deugdelijkheid van de constructie alsmede de staat van onderhoud worden in procenten uitgedrukt. Deze percentages worden met elkaar vermenigvuldigd. Is de uitkomst 25% of minder, dan dient het kasje te worden afgebroken door of op kosten van het vertrekkende lid. Is de uitkomst meer dan 25%, dan wordt deze toegepast op de door afschrijving gereduceerde basisprijs. De prijs van eventueel in het kasje aanwezige kweektafels, verwarmings- en besproeiingsinstallaties wordt afzonderlijk naar redelijkheid vastgesteld en opgeteld bij de prijs van het kasje op zichzelf. De aldus gevonden totaalprijs voor het kasje plus inventaris wordt zonodig gemaximeerd tot 1,5 maal het grondoppervlak maal de prijs per vierkante meter daarvan, waarbij als grondvlak maximaal 35 vierkante meter wordt genomen.
Andere op de tuin aanwezige zaken (tegels, hekwerk, windschermen) worden naar redelijkheid getaxeerd.
De prijs van de op de tuin aanwezige bomen, struiken, vaste planten en gazons wordt door de deskundigen van de betreffende vereniging vastgesteld op basis van prijzen uit de catalogus van een te goeder naam en faam bekend staande handelskwekerij. Ter beoordeling door de deskundigen van de vereniging kan een reductie op de prijs worden toegepast voor zieke, verwilderde of te dicht op elkaar staande gewassen. De waarde van eventueel aanwezige eenjarige gewassen wordt verwaarloosd.
Een modeltaxatierapport wordt als aanhangsel bij dit reglement gevoegd of wordt geacht er deel van uit te maken.
Bepaling van de taxatieprijs van opstallen op tijdelijke complexen.
Voor opstallen op tijdelijke complexen geldt in principe dezelfde wijze van taxeren als die voor opstallen op vaste complexen. Het afschrijvingspercentage is hier echter niet 5% of 3%, doch een voor elke materiaalsoort gelijk percentage, dat, behalve van de ouderdom van de opstallen mede afhankelijk is van de tijd gedurende welke het complex nog als tuincomplex gebruikt kan worden.
Het afschrijvingspercentage is 100 gedeeld door een aantal jaren, vast te stellen als de som van:
het aantal jaren, dat de ouderdom van de betreffende opstallen aangeeft op het tijdstip van de taxatie en;
het aantal jaren tussen het tijdstip van taxatie en de vermoedelijke ontruimingsdatum van het complex.
Wanneer redelijkerwijs verwacht kan worden, dat het onder b. bedoelde aantal jaren minder dan vijf zal zijn, moet de koper hiervan schriftelijk op de hoogte worden gebracht.
Is het ontruimingstijdstip van het complex onbekend, dan wordt het in artikel 33 sub b. bedoelde aantal jaren op vijf gesteld. Bij overdracht moet formeel mededeling worden gedaan van de duur van het huurcontract van het complex. Dat geldt ook voor de "vaste complexen".
Het in artikel 33 bedoelde percentage zal tenminste vijf bedragen.
Ruiling van tuinen op een complex is slechts toegestaan met toestemming van het bestuur van de betreffende tuinvereniging. Dit bestuur maakt in deze gevallen van de diensten van de taxatiecommissie gebruik om een eventueel waardeverschil tussen de opstallen op de beide betrokken tuinen vast te stellen.
Ruiling van tuinen op twee verschillende complexen is slechts toegestaan met toestemming van de beide betrokken verenigingsbesturen. Het waardeverschil tussen de opstallen wordt in deze gevallen bepaald door de taxatiecommissies van de beide betrokken verenigingen. Entreegelden worden hierbij in rekening gebracht overeenkomstig de voorlaatste zin van artikel 16.
In gevallen waarin dit reglement niet voorziet beslist de taxatiecommissie van de vereniging, waarbij wel de taxatiecommissie van de Haagse Bond als beroepsinstantie optreedt.
Dit reglement treedt inwerking zes maanden, nadat het in de ledenvergadering van de Bond is vastgesteld. In die zes maanden zal dit reglement ter kennis worden gebracht van alle leden van bij de Bond aangesloten verenigingen met het dringend advies dit op te nemen in het Huishoudelijk Reglement van de verenigingen.
Aldus vastgesteld in de ledenvergadering van de toenmalige Haagse Bond van Volkstuindersverenigingen op 22 november 1977.